Velká novela stavebního zákona 2026: jednodušší cesta ke stavebnímu povolení?
Získání povolení bývá v České republice často jednou z nejkomplikovanějších částí stavebního procesu. Ne proto, že by každý stavební záměr byl problematický, ale proto, že cesta k povolení vede přes řadu orgánů, stanovisek a navazujících kroků. U rodinného domu to může znamenat nejistotu při plánování. U větších projektů délka povolovacího procesu ovlivňuje financování, koupi pozemku, zahájení výstavby i smlouvy s budoucími kupujícími. Pokud se povolení výrazně protáhne, projekt se může prodražit, ztratit financování nebo se dostat do prodlení vůči smluvním partnerům.
Aktuálně je projednávaná novela stavebního zákona. Nejde tedy o schválený zákon, ale o návrh, jehož konečná podoba se může ještě změnit. Vedle samotného textu novely bude důležité i to, jak rychle se podaří zavést novou strukturu stavební správy, jejíž náběh má podle Ministerstva pro místní rozvoj probíhat postupně v následujících letech. Podstatné však je, že základní směr návrhu je zřejmý: posílit princip „jeden úřad – jedno řízení – jedno povolení“. Cílem je soustředit větší část povolování do jednoho koordinovaného procesu a omezit situace, kdy se stavebník musí pohybovat mezi několika úřady.
Problém dosavadního systému: roztříštěné povolování
Cesta k povolení stavby v praxi často nevede jen přes stavební úřad. Do povolování vstupují i další orgány, jejichž stanoviska mohou být pro výsledek řízení zásadní. Týká se to například ochrany přírody, památkové péče, dopravy, hygieny, požární bezpečnosti a dalších veřejných zájmů.
Problém nespočívá v samotné existenci těchto požadavků, protože často chrání důležité veřejné zájmy, ale v jejich koordinaci. Pokud se jednotlivá stanoviska řeší odděleně, v různých fázích a bez jasné návaznosti na výsledné povolení, může i dílčí zdržení zastavit celý projekt. Stavebník se tak může dostat do situace, kdy má projekt připravený, financování předjednané i smluvní termíny nastavené, ale další postup závisí na jednom stanovisku, bez kterého nelze v řízení pokračovat.
Pro stavebníka je takový systém obtížně čitelný. Není vždy zřejmé, zda se čeká na stavební úřad, jiný dotčený orgán, doplnění dokumentace nebo vypořádání odborné otázky. V krajních případech se tak může stát, že projekt je technicky, smluvně i finančně připravený, ale celé měsíce se neposune k výsledku kvůli dílčímu kroku, bez kterého nelze v řízení pokračovat.
Co novela mění
Základní změna spočívá v tom, že stavebník by už neměl v takové míře skládat cestu k povolení z několika samostatných kroků. Větší část povolování se má přesunout do jednoho řízení, které bude stavební úřad nejen formálně vést, ale také skutečně koordinovat.
Cílem nového nastavení má být povolení velkých záměrů do 12 měsíců a u rodinných domů do 60 dnů. Takové zkrácení by pro stavebníky i investory představovalo zásadní rozdíl. Zároveň však bude rozhodující, zda se nové lhůty podaří naplnit i v běžném fungování úřadů, nikoliv pouze v textu zákona.
Veřejné zájmy z povolování zmizet nemají. Ochrana přírody, památek, veřejného zdraví nebo dalších hodnot má zůstat zachována. Rozdíl má být v tom, že požadavky dotčených orgánů se budou více promítat přímo do řízení před stavebním úřadem, místo aby stály vedle něj jako samostatné procesy. Pro stavebníka by to mělo znamenat přehlednější postup a jasnější odpověď na otázku, v jaké fázi se jeho záměr nachází.
Důležitý je i posun v roli stavebního úřadu. Ten by neměl být jen místem, kam se na konci předloží jednotlivé podklady. Měl by držet proces pohromadě, koordinovat posuzování jednotlivých požadavků a dovést řízení k jednomu povolení. Právě v tom spočívá praktický význam principu „jeden úřad – jedno řízení – jedno povolení“.
S tím souvisí také navrhovaná změna organizace stavební správy. Návrh počítá se vznikem Úřadu rozvoje území a nové soustavy úřadů rozvoje území, která má posílit odbornost a sjednotit rozhodovací praxi. V praxi totiž dnes může hrát významnou roli i to, který konkrétní úřad záměr posuzuje – nejen kvůli výkladu pravidel, ale i kvůli kapacitám a zkušenostem daného úřadu. Nové nastavení má tuto nerovnoměrnost omezit a dát stavebníkům předvídatelnější rámec pro posuzování jejich záměrů.
Co to může znamenat v praxi
Pokud se hlavní myšlenku novely podaří převést do každodenní praxe, přínosem nemusí být jen rychlejší vydání povolení. Stejně důležitá může být větší předvídatelnost.
U rodinného domu může přehlednější řízení usnadnit plánování samotné stavby. U developerského projektu může mít jasnější povolovací proces dopad na financování, harmonogram výstavby i komunikaci s budoucími kupujícími.
Právě u větších projektů se ukazuje, že stavební povolení není jen formální výstup řízení. Často představuje okamžik, od kterého se odvíjí další právní i obchodní kroky.
Může jít o čerpání úvěru, zahájení výstavby, navazující smlouvy nebo splnění podmínek sjednaných při koupi pozemku.
Typickým příkladem je situace, kdy investor kupuje pozemek určený k výstavbě a část kupní ceny má být doplacena až po získání povolení. Pokud se povolovací proces protáhne, nemusí jít pouze o zdržení před úřadem. Dopad se může projevit i ve smluvních termínech, financování projektu a celkové ekonomice záměru.
Na co se dívat u konkrétního projektu
U konkrétního projektu je vždy podstatné, kde přesně se na cestě k povolení nachází. Jinak se pracuje se stavbou, která už povolení má, jinak se záměrem čekajícím na změnu územního plánu a jinak s projektem, u kterého se teprve připravuje žádost. To je důležité zejména tam, kde na povolení navazují další právní nebo obchodní kroky. U větších projektů může být povolení podmínkou pro čerpání úvěru, doplacení kupní ceny, zahájení výstavby nebo uzavření navazujících smluv.
Praktická otázka proto nezní jen „čeká se na povolení?“. Důležité je vědět, na čem konkrétně projekt stojí: jaké kroky ještě zbývají, jaké závazky jsou na ně navázány a co se stane, pokud se povolovací proces protáhne. V ideálním případě by na sebe jednotlivé kroky měly plynule navazovat a projekt by se měl postupně posouvat k realizaci. Současná praxe stavebního řízení však často ukazuje opak: i dobře připravený záměr může na některém z dílčích kroků zůstat stát déle, než strany při podpisu smluv očekávaly. Je proto vhodné, aby byl konkrétní projekt nastaven tak, že s případnými průtahy počítá a dokáže na ně smluvně i časově reagovat.
Závěrem
Připravovaná novela stavebního zákona míří na problém, který stavebníci, investoři i obce znají dlouhodobě: složité a roztříštěné povolování staveb. Princip jednoho řízení a jednoho povolení může přinést větší přehlednost tam, kde dnes často rozhoduje koordinace několika samostatných kroků. Skutečný význam novely se však ukáže až v každodenní praxi stavebních úřadů.
V ASPIDOS sledujeme vývoj stavebního práva především z pohledu jeho praktických dopadů na realitní projekty, smlouvy a běžné stavební záměry. U nemovitostí totiž často platí, že dobře nastavený postup na začátku rozhoduje o tom, jak hladce bude projekt pokračovat v dalších fázích.
Mgr. Marika Klepárníková, koncipient
Kristýna Kubíčková, paralegal