Bonity, hypotéky a úvěry: praktické dopady společného jmění
V předchozím článku jsme se věnovali základnímu vymezení společného jmění a jednotlivým majetkovým režimům. V praxi však bývá rozhodující nikoli samotná existence těchto režimů, ale jejich konkrétní dopady v typových situacích, se kterými se manželé běžně setkávají.
Následující přehled proto ukazuje vybrané situace, ve kterých nastavení majetkového režimu hraje zásadní roli, a to zejména ve vztahu k dluhům, podnikání a bankovním úvěrům.
Hypotéka a posuzování bonity manželů
Jednou z nejčastějších situací, ve kterých se praktické dopady společného jmění výrazně projeví, je žádost manželů o hypoteční úvěr.
V běžné praxi banky vycházejí z toho, že manželé tvoří ekonomický celek, a tomu odpovídá i jejich přístup k posuzování bonity. Pokud manželé žádají o úvěr společně, banka zpravidla hodnotí jejich příjmy a závazky jako celek a oba manželé vystupují jako spoludlužníci.
Tento postup odpovídá i právní úpravě, podle níž mohou být dluhy vzniklé za trvání manželství součástí společného jmění dle § 710 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „občanský zákoník“) a v případě problémů se splácením může být pohledávka věřitele uspokojena ze společného majetku dle § 731 občanského zákoníku.
Kdy začíná být majetkový režim relevantní
Otázka majetkového režimu zpravidla vyvstává až ve chvíli, kdy společná žádost o úvěr není možná nebo není výhodná. Typicky se jedná o situace, kdy jeden z manželů má vysoké existující závazky, má negativní záznam v registrech dlužníků (exekuce, insolvence), disponuje nestabilními nebo obtížně prokazatelnými příjmy, případně je zatížen ručením za závazky třetích osob.
V takových případech může být snahou manželů dosáhnout na úvěr pouze „na jednoho z nich“, a tím se vyhnout negativnímu dopadu druhého manžela na celkové posouzení bonity.
Právě zde začíná hrát roli úvaha o úpravě majetkového režimu, zejména o jeho zúžení nebo nastavení režimu oddělených jmění.
Možnosti a limity změny majetkového režimu
Z právního hlediska může smluvní úprava majetkového režimu změnit rozsah společného jmění (§ 716 a § 717 občanského zákoníku), a tím i okruh majetku, ze kterého by se věřitel mohl uspokojit.
Z toho je často dovozováno, že změna režimu umožní „oddělit“ finanční situaci manželů i pro účely posouzení bankou. Takový závěr však není bez dalšího správný.
Občanský zákoník totiž současně stanoví, že smlouva o manželském majetkovém režimu se nesmí svými důsledky dotknout práv třetích osob bez jejich souhlasu (§ 719 občanského zákoníku). Banka tak není povinna automaticky přihlížet k tomu, jak si manželé upravili své vnitřní majetkové vztahy.
Praktický přístup bank
V praxi banky při posuzování bonity zpravidla zohledňují existenci manželství jako ekonomického celku, celkovou zadluženost domácnosti a potenciální dopad závazku na majetek, který může sloužit k zajištění úvěru.
To znamená, že ani při existenci zúženého režimu nebo oddělených jmění nemusí banka vycházet pouze z příjmů a závazků jednoho z manželů.
V některých případech banka trvá na zapojení obou manželů jako spoludlužníků, vyžaduje souhlas druhého manžela s úvěrem nebo zohlední závazky druhého manžela alespoň při hodnocení rizika.
Souhlas druhého manžela s úvěrem
Vedle samotného posuzování bonity hraje v praxi významnou roli také otázka souhlasu druhého manžela s úvěrem.
Podle občanského zákoníku platí, že v záležitostech, které nelze považovat za běžné, jednají manželé společně nebo jedná jeden z nich se souhlasem druhého (§ 714 občanského zákoníku). Uzavření hypotečního úvěru přitom zpravidla představuje právní jednání, které běžnou záležitostí není.
V praxi proto banky často vyžadují, aby druhý z manželů byl účastníkem úvěrové smlouvy jako spoludlužník nebo alespoň udělil souhlas s jejím uzavřením.
Tento požadavek nesouvisí pouze s posouzením bonity, ale také s právní jistotou banky, že úvěrový vztah nebude následně zpochybněn.
Z pohledu žadatelů tak může být překvapivé, že i v situaci, kdy má úvěr nést pouze jeden z manželů, není role druhého zcela vyloučena.
Zajištění úvěru a dopady na společné jmění
Neméně důležité je věnovat pozornost také zajištění úvěru, typicky formou zástavního práva k nemovitosti.
Pokud je zajištění poskytováno majetkem, který je součástí společného jmění, je zpravidla nezbytné, aby se zástavním právem souhlasili oba manželé. V opačném případě může být právní jednání zpochybněno.
Současně platí, že i v případě smluvní úpravy majetkového režimu bude banka vždy posuzovat, zda majetek určený k zajištění skutečně náleží pouze jednomu z manželů, nebo zda může být součástí společného jmění.
V praxi tak může nastat situace, kdy nemovitost je formálně vedena pouze na jednoho z manželů, avšak z hlediska právní úpravy spadá do společného jmění, a banka proto vyžaduje souhlas druhého manžela i se zřízením zástavního práva.
Tento aspekt bývá často podceňován, přesto však může mít zásadní vliv na průběh schvalování úvěru.
Kdy může mít změna režimu smysl
Úprava majetkového režimu může mít význam zejména v situacích, kdy jeden z manželů dlouhodobě nese vyšší podnikatelské riziko, cílem je oddělit budoucí závazky od majetkové sféry druhého manžela nebo kdy je potřeba jasně vymezit, jaký majetek může sloužit k zajištění úvěru.
Je však potřeba zdůraznit, že změna režimu nepůsobí automaticky vůči bance a její praktický přínos vždy závisí na konkrétní situaci a přístupu poskytovatele úvěru.
Praktický příklad a možnosti řešení
Pro ilustraci lze uvést typickou situaci z praxe: manželé žádají o hypoteční úvěr, přičemž jeden z nich má stabilní příjem a splňuje podmínky banky, zatímco druhý má existující závazky nebo negativní záznam v registru dlužníků.
Přestože by první z manželů byl z hlediska svých příjmů schopen úvěr splácet samostatně, banka při posuzování bonity zpravidla zohlední i závazky druhého manžela. Výsledkem tak může být zamítnutí žádosti nebo nabídka méně výhodných podmínek.
V takových případech se v praxi zvažuje několik možných postupů:
- úprava majetkového režimu (typicky zúžení společného jmění nebo režim oddělených jmění),
- nastavení úvěrového vztahu tak, aby druhý z manželů nevystupoval jako spoludlužník,
- případně odložení žádosti o úvěr do doby stabilizace finanční situace druhého z manželů.
Je však potřeba zdůraznit, že žádné z těchto řešení nepůsobí automaticky. Změna majetkového režimu může být jedním z faktorů, které banka při posuzování zohlední, sama o sobě však zpravidla nezaručuje, že bude druhý z manželů z hodnocení bonity zcela „vyloučen“.
Z tohoto pohledu je klíčové posuzovat každou situaci individuálně a kombinovat právní úpravu majetkového režimu s konkrétním nastavením úvěrového vztahu.
Nejčastější chyby v praxi
V souvislosti se žádostí o hypoteční úvěr se v praxi opakují zejména situace jako jsou změna majetkového režimu až po podání žádosti o úvěr, předpoklad, že smlouva o oddělených jměních automaticky „odstraní“ druhého z manželů z posuzování bonity, podcenění role existujících závazků druhého z manželů, nejasnosti ohledně vlastnictví a zajištění nemovitosti.
Tyto faktory mohou vést k prodloužení schvalovacího procesu nebo k zamítnutí žádosti.
Závěrem
Výše uvedené ukazuje, že společné jmění hraje v oblasti hypotečních úvěrů a posuzování bonity významnější roli, než se na první pohled může zdát. Ačkoliv právní úprava vymezuje základní rámec majetkových vztahů, rozhodující je v praxi vždy konkrétní přístup banky a celkové posouzení finanční situace manželů.
Nastavení majetkového režimu tak může být jedním z faktorů, které ovlivní výsledek, nelze jej však vnímat jako samostatné řešení bez ohledu na další okolnosti.
Mgr. Marika Klepárníková, koncipient
Theodor Gallat, paralegal